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售5年以上唯一住房免征个税:无系统 空调控

上传时间:2013-03-07  浏览次数:2256次

随着住建部政策研究中心主任秦虹表示家庭出售5年以上唯一住房继续免征20%个税,新版国五条引发的“误伤刚需”讨论也随之告一段落,但是房地产调控政策的混乱局面并不能随着这一“应激性”表态而有所改观,缺乏系统的、可持续的房产发展政策仍将在未来继续困扰中国的房地产市场,“空调”局面依然没有得到有效的扭转。

多年来,中国房地产市场宏观调控政策用一句简单的话总结就是:头疼医头脚疼医脚,甚至可以说是头疼医脚,缺乏系统性的应对之策。新版国五条同样未能幸免,虽然被认为是杀伤力巨大,但是却难逃“杀敌一千自损八百”的嫌疑,而对刚性需求的“误伤”更被认为是为了调控而调控,并不是为了发展而调控,长官意志牢牢把握着房地产调控的主旋律。

新版国五条的出台,与近期各地房价再次显现上涨态势密不可分,面对“抑制房价”誓言再次落空的尴尬处境,有关部门赶到空前压力,不得不老调重弹,匆忙出台调控“新政”,其中明确规定“税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。”,一棒子将所有房屋转让的税收优惠政策打死,陷庞大的改善性居住群体于“两难境地”——因为税收之外,还有二套房首付比例大幅上调的规定。基本上将大批改善性需求当在房地产市场大门之外。

新政一出,各界质疑不断,在意识到政策存在明显缺陷之后,延续以往政策出台之后再打“补丁”的传统,住建部开始表态将进一步优化细则,住建部政策研究中心主任秦虹出面表示:2006年国税总局的文件规定,对出售自有住房,并计划卖房后1年内重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳。再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金。同时,对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。这一政策将继续执行。

质疑声算是暂时压下了,但却进一步暴露了在“调房价”上屡屡受挫的管理部门,已经渐现“方寸大乱”的苗头,让本就缺乏系统性的房地产发展政策更加千疮百孔,围堵房价的“调控之坝”管涌点日益增加,空转政策层出不穷,到了及时系统性梳理调控和发展方向的关键时刻了,唯有对症下药,方能解高房价带来的社会问题之顽疾。这就需要从不同的维度的多个角度同步切入,制定系统的房地产发展政策,具体体现在以下几点:

第一个维度就是要正视房地产的居住属性。除了拉动经济增长外,发展房地产的根本目标是改善居民的居住环境,达到“安居乐业”的目标,这其中必然包含“社会基础公平”,政府不能将自己简单的置于“管理者”的层面,而应该是一个基础供给的参与者,这一点主要体现在政府主导的保障型住房建设工作上,只有政府提供了足够的以满足基本居住需求为目标的保障性住房,商品房市场的发展才不会危及到社会安定,才不会吞噬掉基本的社会公平,房价才不会成为举国瞩目的“明星”。而保障房建设,恰恰是目前中国房地产发展的最大短板,导致社会财富大量积压于商品房市场,贫富差距被进一步拉大,中国富豪多出自于房地产领域就是这一现状的最佳注脚。后续发展政策中,如何让“保障房建设规划”落地也就成了房地产调控能否实现最终目标的核心因素。

第二个维度就是要正视房地产的投资属性。随着房价的快速上涨和炒房大军的崛起,房地产投资与投机炒作被混为一谈,成为了洪水猛兽,先后出台的调控政策大都明确了“去投资属性”的特点,无论是税收还是房贷,都明确的指向这一方向。笔者认为,过度泛滥的投机炒作对市场的干扰是显而易见的,但是适当的投资对于活跃和完善市场是有意的,过度去投资属性未来可能陷中国房地产市场于一潭死水。对于投资和投机,通过税收和房贷等手段加以区分和甄别的:第一,投资限制在自有资金。对于持有二套及二套以上房产的购房者,不再发放银行贷款,降低投资杠杆;第二、二套及以上房产持有者,通过税收杠杆鼓励长期持有,根据持有期限的长短征收不同的税率,如以五年为分界点,低于五年的,持有期越短,税率越高,五年以上的,执行20%的差价所得税率,通过压缩炒房客的获利空间而将投机购房排除在外。

第三个维度就是要区分投资购房和改善性购房。虽然秦虹的表态暂时打消了改善性住房群体的担忧,但是,从改善居民住房条件的角度出发,可以进一步对改善性需求予以税收和信贷方面的支持。现有的放贷政策,对改善性需求依然执行二套房放贷政策,过高的首付比例和上浮的利率,不利于普通局面改善自己的居住条件。这可以参考出售唯一住房的个税征收政策,但是是按照实际持有房产数量作为判断依据,购买第二套房产者依然给予首套房贷款优惠条件,但是必须限定一年之内将之前的住房出售,否则第一不予退税,第二,大幅上调第二套房产所贷资金的利率并纳入征信体系记录。

第四个维度就是政策的制定和执行环节。根据实际情况制定系统的政策是首要条件,但是,再好的政策如果得不到落实,也只能是“空谈”。目前中国的房地产政策领域,执行不力最突出的一个环节依然是与保障房相关的政策:首先是土地供应方面。2007年,国务院曾出台《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》中规定“将优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地,其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%”,但这一模糊的规定为地方留下了巨大操作空间,最终新增土地中,流入保障房领域的不超过20%;其次是保障房建设。虽然做出了庞大建设规划,但是各地造假事件不断,导致规划屡屡缩水,让诸多政策成为机制空文;最后是完工保障房分配领域,虽然各地屡屡爆出体制内分配丑闻,但结果往往是“法不责众”,让“下不为例”也成为了一句空话。

既然医改能够痛定思痛,抛弃二十多年的市场化改革思维而回归医疗的“公益”本质,系统规划、分布落实,已经取得了显著的成效,为什么我们的房地产发展思维就不能有“壮士断腕”的勇气,正视过往的失误呢?

真正的“显著成效”不是自我鉴定,而应在于民心!

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